房地产VI设计 http://new.vipyidian.com/design/p13/i10/

本文来源：时代财经作者：刘新歌

编者按：2021年2月下旬，全国22个重点城市陆续推出"两集中"土地出让政策，这意味着土地市场的游戏规则迎来"大洗牌"，开发企业不仅面临着资金的巨大压力，更要为抢地的"决策"风险买单。过去一年，土地市场出现"前热后冷"的趋势，流拍、底价成交逐渐成为常态。

值此两集中供地一周年之际，时代财经推出《集中供地周年考》专题，记录这一政策下房企、土地市场及地产投拓人的变化。

图片来源：视觉中国

日前，北京市规划和自然资源委员会顺义分局发出一份《成交喜报》，对顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目、顺义新城第13街区宅地等两幅地块的顺利出让，向相关方的支持表达感谢。

一位房企投拓人感慨：“以前是开发商买地成功发喜报，现在是政府卖地成功发喜报。”

上述地块在北京2022年第一轮集中供地中以低溢价拍出。其中，第5街区平各庄旧改项目由旭辉以总价14.07亿元、溢价率0.5%拿下，楼面价1.96万元/平方米。顺义新城第13街区宅地由金地&保利联合体以底价16.6亿元竞得，楼面价约1.99万元/平方米。

与一年前相比，土地市场热度大幅下降。北京2022年首轮集中供地整体继续延续去年下半年以来的低溢价成交趋势，整体溢价率为4.46%，而去年北京第一、二、三轮集中供地的溢价率分别为6.41%、4.13%、1.04%。

北京土地市场是全国的一个缩影。2021年2月末，土地市场“游戏规则”发生重大改变，全国22城推行集中供地政策，旨在平抑地价、进而控制房价。去年下半年以来，土地市场骤然转冷，流拍率急遽上升。此中，集中供地政策的影响几何？是否需要完善？

全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受时代财经专访时表示，去年央行、住建部、自然资源部同时发力，使房地产行业面临金融、土地、调控三重压力，市场发生变化是必然结果。但集中供地制度仍需要不断完善，政府更要考虑如何发挥市场机制作用。

“去年地价没稳住，地价涨得比房价快”

2021年2月末，4座一线城市和18座二线城市开始推行集中供地。自然资源部开发利用司相关文件认为，“两集中”出让方式将营造更加公开透明的环境，打破大房企以资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源的局面，从而赋予中小房企更多选择余地。

不过，去年下半年以来，中小房企尤其是民企基本消失在土地市场，拿地的能力和意愿的减弱让土地市场在一定程度上由卖方市场转为买方市场。为成功拍出土地，地方政府在挂地前即提前与房企沟通，不少地方国企、城投公司开始来“托底”。

对于土地市场的转折性变化，顾云昌认为，金融政策的影响最大。“过去房地产行业野蛮生长、资金监管不力，尤其是某些企业的急速膨胀造成房地产市场出现一定的泡沫和风险。从前年开始，金融端就逐步收紧，采取了过去不曾有的强有力措施，因而产生了很大影响。当然，土地集中供应也配合了金融端的政策，严查土拍资金来源等。”

从平抑地价和为民营企业赢得发展空间两方面看，顾云昌认为，土地集中供应的目标并未完全实现。“去年地价没稳住，所有的土地价格基本还是上涨的。土地供应量减少了，但单位地价提高了，地价涨得比房价快。”

中指研究院数据显示，2021年，300城各类用地成交20.2亿平方米，同比下降17.1%，其中住宅用地成交规划建筑面积8.8亿平方米，同比下降25.2%。但成交均价整体走高，300城各类用地成交楼面价2820元/平方米，同比上涨12%；住宅用地楼面价5571元/平方米，同比上涨25%。从京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大城市群看，住宅用地楼面均价同比全部上涨，其中成渝上涨幅度最高，达26.1%。

在资金受限的情况下，除了少数龙头企业，大多数民营房企面临困难，在土地市场上，它们更失去拿地竞争力。安信证券数据显示，去年三轮集中供地中，百强房企参与拿地的数量由首批的72家降至第三批的28家，拿地金额占比从首批的70.1%降至第三批的21.5%。

顾云昌表示，“房企野蛮生长了几十年，要一下子扭转的话，少有房企能适应。在新一年的土地制度改革以及长效机制建立的过程中，这个应该引起中央和各级地方政府的高度关注。”

他认为，未来集中供地政策的微调中，政策端口不应继续拧紧，资金来源审查、配套建设、自持比例等应适当放宽。“土地市场从去年第二轮集中供地就很冷了，另外整个经济形势也比较严峻，政策要更好地适应市场供求关系及变化，充分发挥市场机制作用，让市场在土地资源配置当中发挥决定性的作用，而不是改变市场，更不能与市场正常、健康、良性循环的规律逆行。”

“从出台一年来的情况看，集中供地制度有一些可以吸取经验、教训的地方，需要不断地完善。从目前来看，暂时没有必要再扩大试点范围，因为房价涨得比较快的主要是这些城市，解决大城市的问题更为迫切。只要22城楼市正常了，其他城市就没有大问题。我们要做的是抓住、抓好22城的集中供地工作，让它们经过三五年或者更长时间的周期运作，逐步完善相关政策、制度，让房企形成分批次拿地的良性循环和稳定预期。在此基础上，未来可以逐步扩大试点甚至全面推开。”顾云昌续称。

“集中供地政策还有很大的改善空间”

土地是房地产行业重要的生产资料。土地集中供应政策推出时，不少业内人士认为，这是继金融端对房企融资设立“三道红线”、银行房贷集中度管理，调控端建立了“一城一策”后，中央关于房地产调控长效机制的“第三弹”，这使长效机制从源头上确立。

而顾云昌认为，所谓长效机制是经历长时期形成的、适合市场发展冷热变化的机制，需要长期地观测，不断地完善和建立。

显然，作为长效机制之一，集中供地政策还有很大的改善空间。尤其市场的急剧转冷使房地产行业面临空前压力和困境，这对行业的有序发展并不利。安信证券数据显示，2021年三批集中供地流拍率分别为6.2%、32.8%、18.9%。

顾云昌认为，制度的出发点是好的，但我们缺少土地市场集中供应方面的经验。在他看来，集中供应制度在执行中出现的偏差，根本原因是城市土地一元化供应导致的土地错配，如不同区域、城市间土地、不同类别土地供应的不均衡。“为什么一线城市、长三角和珠三角等地区房价涨得快？因为人口净流入的城市土地供应跟不上；为什么shoppingmall、购物中心过剩？因为商业土地供应太多了。”

总体来说，集中供应土地不失为解决土地错配问题的一种办法，但除此之外还要采取更多适应市场经济的做法，由市场决定配多少土地。“房地产市场问题首先与金融政策相关，其次是土地制度的安排，包括土地的供应量、供应结构、管控等。目前政府发挥作用的手段、方法很多，但在让市场发挥作用方面还不是很熟练，而且会不自觉地走上政府调控、主导市场的方向。在集中供地的时候如何发挥市场的作用，是值得我们政府考虑的问题。”

关于土地供应结构，顾云昌建议加快、加强农村集体土地进入市场的力度和速度，增加土地供应主体，扩大土地供应量、平抑地价，促进房地产市场良性循环发展。

目前，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需先通过地方政府征地、转换土地性质。早在2017年，国土资源部、住建部即印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、广州、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。“这个早就提出来了，但执行起来并不简单，因为集体土地所有权在地方，地方没经验，政策方面也还不够完善。”

在目前的市场情况下，中小房企尤其是民营房企的生存空间日趋缩小。顾云昌对时代财经称，从去年的集中供地和房企的发展速度看，国企、央企确实占上风，资金实力决定了民企的规模不如国企、央企，将来很可能出现国企、央企开发，民企代建。但要注意的是，在经济效益、管理效能和管理水平等方面，有些民企做得并不差，甚至比一些央企、国企还要好。此外，相对于房价，消费者对品质的关注度提升。房地产行业如何实现高质量发展，调控政策如何维护、促进行业高质量发展，这或是政府更需要考虑的问题。

上一篇：

下一篇：