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平均而言，德国房地产价格在过去一年上涨了10％，而且越来越多涨幅高的地区出现在大城市之外。然而，经济学家认为价格上涨的螺旋会结束。这对对任何想投机房产的人来说都是不利的。

任何产品如果多年来价格急剧上涨，那么很快就会提到泡沫这个词。由此也引起担心泡沫会破裂，价格可能会突然大幅的下跌。房地产市场也是如此，因为2008年美国房地产泡沫的破灭就引发了全球金融危机。

即使在今天，分析师也经常看到泡沫再次形成的迹象。毕竟，世界各地的房产价格一直在稳步上涨，包括德国。据汉堡世界经济研究所(HWWI)的数据，经通胀调整后，德国2020年公寓的平均价格上涨9.6%。

来自柏林市场研究机构Empirica也指出，即使在人口稀少的地区，现在德国房地产交易价格也比其公平销售价格高出20%。在房产市场火爆地区，溢价水平甚至达到了50%，而全德平均溢价水平也高达40%。

Empirica董事总经理ReinerBraun提到了一个简单的案例：“我们认为在德国存在房地产泡沫。”

但市场没那么简单。因为房产泡沫是否破裂除了涉及公平价值外，还涉及其他原因，德国国家银行KfW对德国房地产市场进行了检查，并得出了结果。

反对房地产泡沫破裂说的三个原因

德国复兴信贷银行(KfW)认为房产泡沫要破裂的前提是首先投资者用投机性泡沫的价格购买大量房产，其次是有价格崩溃的迹象，第三，银行将面临泡沫破灭后的违约风险，从而转化为一个大问题。

根据德国复兴信贷银行的说法，这些前提在德国都没有得到满足。虽然房地产价格的上涨的确明显快于一般的消费和家庭家庭收入。然而，这被低房贷利息所抵消，因此购买房屋最终不会消费更多的钱。此外，自住房拥有比例在增长：从2006年的41.6%增长到2018年的46.5%。越来越多的人居住在自己的房子里了，房价增长主要不是投机者而引起的。

目前德国也没有价格迅速下跌的迹象。尽管目前德国的新建筑比以往任何时候都多，到2030年总人口甚至可能减少，但在未来十年内，房价最多停滞不前或小幅下降，特别是慕尼黑、柏林和汉堡等房价过高的大都市。然而，德国复兴信贷银行没有看到房价会突然下跌的迹象。

德国房产融资的方式也让德国房产市场不会有很大的泡沫。美国的次贷危机主要是因为那里的银行信贷条件非常宽松，因此向很多实际上买不起房子的人提供了贷款。目前在德国根本没有这方面的迹象。虽然大多数贷款利率固定十年利息，之后更昂贵的后续融资可能会成为一个问题，但前提是欧洲央行要大幅提高关键利率，而目前央行迄今为止没有采取任何行动。

发展对购房者意味着什么

这并不意味着现在在德国买房是完全没有风险的。但是，如果想购买房产自住，在德国的任何地方还是值得下手的。同时也应该注意到，现在大城市及其周边地区的价格明显过高。未来，农村地区的房价增长速度也可能比以前更快，因为更多的人选择在家办公，不再依赖大城市的公寓。

房地产研究公司F+B已经在租金方面观察到了这一趋势。从2020年3月到2021年3月，在50个最昂贵的城市中，新租金平均下降了0.3%。

这对购房者来说也是一个危险。任何现在买房子是为了将来出售它获利的人要特别小心。特别对于慕尼黑、柏林、汉堡、科隆、斯图加特、杜塞尔多夫和法兰克福这7个排名靠前的城市，专家们的意见也不一。但HWWI认为，到2030年，全国房地产价格将每年下降0.24%，七个大都市除外：在这里，应该继续以每年1.1%的速度增长。

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