事件

　　2021 年9 月29 日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。

　　会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24 家主要银行负责同志参加会议。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　点评

　　二次表态维护房地产市场健康发展，后续按揭或边际改善。①9 月24 日举行的央行例会上，会议指出要 “维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。今日房地产金融工作座谈会上再次提及这一点，并指出会议要求做好维护工作。我们认为中央已对地产困境有了较为全面的认知，未来或将有部分调整。②销售下滑已是行业共性，所有房企现金流皆紧张。根据我们调研反馈，头部房企认为正常的购房需求已受到市场下滑影响，对下半年市场持悲观态度居多。此外，9 月推出二次集中供地的城市流拍率均有所上升，民企更多持观望态度，央企和地方国企起到较大托底作用。后续销售若进一步下滑，将不止影响民企拿地，也会影响国企的现金流，这可能会传导至三次供地也无好转。土拍的下行也将进一步加大地方政府的财政压力，也在一定程度上影响地方政府化解部分陷入困境房企项目的能力。我们认为按揭的边际改善有利于房企改善现金流，并推动后续拿地、开工的运转正常化，这样将更有利于房地产市场健康发展。

　　地产公司面临困境，物业整合反而加速。地产公司现金流紧张之下，物业并购市场上反而出现了更多机会。越来越多面临短期偿债压力的地产公司，开始将旗下物业资产出售换取现金。9 月以来，碧桂园服务已经公布了两笔大型收购：①以不超过100 亿元收购富力物业；②以不超过33 亿元收购彩生活的核心资产。这两笔并购将给碧桂园服务带去至少1.5 亿方以上的在管面积，约占其1H21 在管面积的23%。我们认为在管规模和密度是物业公司做好增值服务的基础，行业整合加速有利于头部公司更快打通更多可行的社区增值服务业务线，加速第二成长曲线的实现。我们认为头部物业公司业绩增长的确定性和增速都将受益于地产行业的困境，未来估值有望回升。

　　投资建议

　　地产板块：按揭放款速度若加速，我们更看好弹性较大的民营地产公司，比如融创中国、新城控股。

　　物业板块：我们看好关联房企经营稳健，自身业务拓展和整合能力强，社区增值服务开展有方的民营物业公司，推荐金科服务，建议关注碧桂园服务、建业新生活。

　　风险提示

　　房地产调控定力超预期；销售数据下滑幅度超预期；增值服务发展不及预期

（文章来源：国金证券）

文章来源：国金证券
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