商品的价值在于稀缺性，如果将这个道理放在房地产行业中，那到底能否行得通呢？答案显然是否定的，换一句话来说，所谓的商品价格由供需关系来决定的底层逻辑早已行不通。

从供给端来看，在过去20年时间里，银行给予大量的银行贷款，开发商借此大手大脚拿地，而在另一边借助预售制的政策吸引现金流来完成接下来的楼盘销售。在这一系列提前消费的背景下，其杠杆率也是直线上升。而从消费市场来看，随着房价只涨不跌的现象出现，买房的初衷也从最初的自住转变为如今的投资，与其说买房的人变多了，还不说相对于其他理财行业来说，楼市就显得躺着赚钱的感觉。

对此现实真的是这样吗？简单来说，近些年楼市正在发生潜移默化的改变，短期来看，2021年前8个月全国调控累计次数超过400余次，这和去年同期相比较只增不减，如果将大环境因素和实际各行各业的现状来比较，也许购房者的消费力有所回升，但不得不承认开发商的日子的确越来越难。

而长期来看，货币政策的收紧，全国各地针对炒房风气的严厉打击，住建部、央行、银保监会等监管部门的强势表态。从这一系列动向来看，本轮调控早已成为历史最严格的一次调控，在此背后也有可能是最后一次机会，这一点值得大家去仔细揣摩。

从今年中秋各地成交数据来看，重点10个城市新房成交2336套，和8月份相比较下跌了72.4%，和去年相比较下跌82.1%。仅从这赤裸裸的数据得知，我们不得不承认一个现实，那就是全国风向急转，过去我们时常讨论的是买房能赚多少钱，而现在却是当下买房需要承担多大的风险。宏观层面来看，随着国际环境复杂，保证人民币汇率稳定是板上钉钉的事情，也就是说货币政策必然处于稳健趋势，今年央行多次降准就是最好的例子。微观来看，从2018年起，实体经济略显乏力，而当前国家强调科教兴国，不断释放利好消息来刺激实体经济回暖，说白了提高老百姓收入才是最关键的。

与此同时，最近6天内高层连续2次表态，其释放的信号值得大家深思。9月24日央行召开货币政策委员会三季度例会，明确强调，当前外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固，不均衡，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，主要说明2点：一是金融部门需围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标；二是金融机构需要按照法制化、市场化原则，配合其他部门共同维护市场的稳定发展。

从这2场重要会议来看，对于下半年楼市走向，我们能从中窥视几点。何为维护市场健康发展？说白了作为供给端的开发商，特别是龙头开发商，一定不能出事情，原因很简单，涉及到消费者和市场范围广大，其次一旦出现波动，最后受伤的还是老百姓。

也就是说对于优质开发商而言，融资途径和难度将会有所降级，但对于其他开发商而言，总体并不会有太大宽松。其次第二轮土地集中出让陆续出台，其成交数据将会直接决定是否存在第三轮的试点，遏制房价上涨早已不是核心思路，调整土地市场结构、遏制地价才是本轮最基本的底层逻辑。

总的来说，楼市或进入下跌通道，当然得出这样的结论并非凭空猜测，而是有一定依据。作为购房者，当前最直观的感受就是房子既难买又难卖，一方面是市场走向琢磨不透，与其赌运气，还不如手持现金流，而另一方面市场能接盘的人并不多，房子真的很难卖出去。客观来讲，楼市到底如何，其实大家根据自身所见所闻有自己的见解，下半年房价下行是大概率事件，大家可以拭目以待。

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