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原标题：华润置地寻路产业地产：再造增长曲线

未来三年，润城新产业将计划布局全国80余座城市，落地区域创新中心不少于60个。

华润置地或许将成为产业地产界一股不可小觑的力量。5月19日，华润置地新晋成员企业润城新产业亮相，这是一家由华润置地和中城新产业合资设立的公司，以产业运营服务和产业空间载体开发为业务布局。

在华润置地的发展史上，通过合作从而提升业务板块能力的模式并不多见。背靠华润集团，华润置地的业务布局在整个大家庭之中或多或少都能够找到协同的部分，过去它主要依靠内生力量发展，这一次合作，对华润置地是具有指标性意义的。

华润置地并非产业地产界的新角色，早在2018年，华润置地就对外发布过它在产业创新领域的战略目标。不过，产业地产是“精工出细活”，尽管华润置地在商业地产领域已经证明了它的持续经营能力，但确切来说，产业运营是一个全新的领域，它的复杂程度比起商业地产有过之而无不及，三年过去，华润置地的产业地产发展成效并不显著。

为了能够在产业地产领域具有一席之地，华润置地没有拘泥于原有的小世界，而是迈出对外合作的关键一步，这显示出它的决心之大。它能够复制它在商业地产领域的成功之路吗？

取长补短

华润置地是一家稳健的企业，这决定了它在业务布局上会显得比较审慎。这一次与中城新产业的合作，双方都不是临时起意，过去几年，华润置地的产业运营中多有中城新产业的加持。

例如，华润置地近年运营的青岛西海岸智慧小镇项目，中城新产业就参与其中，且承担了重要角色。公开资料显示，中城新产业将围绕青岛战略方向，西海岸战略规划，打造青岛海洋产业新标杆和智慧科技新高地。助力青岛加快建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市。

因此，华润置地这一次与中城新产业成立合资公司，或许也是一次水到渠成的合作。“我们过去也做产业，只不过做得不算很出色。中城我们以前合作就是比较多的，很多项目之前就是他们在运营管理，现在以这样的形式也算各取其长吧，也是正式告诉大家我们做了哪些东西（产业地产）。”一位了解华润置地的人士告诉21世纪经济报道。

中城新产业过去在行业之中小有名气，它由万科原执行副总裁刘爱明创立，专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务，聚集了万科、中城投资等作为核心股东。

2021年3月底，润城新产业（深圳）有限公司成立，双方的股权比例分配是由华润置地、中城新产业全资控股的中城新产业创新发展（深圳）有限公司各持股40%，深圳合创共赢投资企业（有限合伙）持股20%，合创共赢由中城新产业创新发展及来自中城新产业的刘爱明、马洪波等自然人共同持有。

在高管的设置中，双方则是平分秋色。其中，华润置地高级副总裁孔小凯担任董事长；中城新产业总经理马洪波担任法人代表兼总经理；华润置地首席战略官谢骥、刘爱明以及创始团队成员王天路三人担任董事；此外，还有两位监事，分别是来自中城新产业的姚欣嘉和来自华润置地的李鸣秋。

这样的股权结构设置，双方能够取长补短。刘爱明指出，此次共同成立润城新产业，更重要的是可以依托华润央企平台的多元实体产业优势和城市综合配套服务能力，更好的践行企业成立之初确定的致力于“服务中国制造业企业转型升级”这一使命担当。

马洪波则表示，润城新产业采取董事会治理模式，现任职业经理人团队通过增量报批，由董事会作出决策，职业经理人团队执行。两家大股东共同决策，没有任何一方拥有绝对主导权。

剑指前三？

事实上，在不动产开发之外寻觅新的利润增长点，是龙头房企当前的共同取向。盖房子总有没地的时候，但可持续性经营的业务能够带来现金流是一道护城河，这一点在行业之中早已达成共识。

一位TOP10央企的中层管理人士告诉21世纪经济报道，之所以要对未来的发展方向有很清晰的规划，在商业、产业各投入多少比例，是因为住宅开发的不确定因素是很强的。“我们一个城市公司，几百号人养着，要是今年拿不到地我们明年就一个项目都没有，那这些人怎么养？”

华润置地早在17年前就布局商业地产，那时候它是在“穿越窄门”，但这些年来的经历证明在商业地产的布局是积极的。2020年，华润置地的投资物业租金收入127.9亿元，同比增长4.5%，是行业之中的执牛耳者。

因为它过往的辉煌经历，它在产业地产领域的发展走向更加受到行业的期待。毕竟，这一领域在过去一年经历了混沌期，有不少以产业地产为标签的房企纷纷倒在了2020年。正因此，华润置地的运营理念和扩张模式十分值得关注。

一名了解华润置地产业地产的人士告诉21世纪经济报道，华润置地做产业地产，是从城市运营、片区统筹的角度来考量的。我们“家大业大”，像南山科技金融城这类，都是产业运营这样的概念，我们是做服务的。

孔小凯在致辞中谈到的体会，也能够看到华润置地的姿态。“筑城需要引入好产业，营造好生态，更需要形成好模式。”润城新产业未来发力的也将是高精尖产业，单纯地产的概念弱了许多。

从当前对外公布的信息中，华润置地将围绕“服务中国制造转型升级”这一战略使命，聚焦“提供专业的产业运营服务”这一战略定位，润城新产业将深耕2大领域：智慧领域和健康领域；垂直4大产业方向：智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业。

华润置地更是豪言，未来三年，润城新产业将计划布局全国80余座城市，落地区域创新中心不少于60个；拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上；开发建设产业空间载体50个，高效协同华润置地城市大片区统筹模式，助推区域发展实现社会效应和经济价值的最大化。

事实上，华润置地还有一个没有对外公开的目标。马洪波在内部的一次分享中提到公司未来的发展战略时表示，力争要做到行业的TOP3。

在产业地产领域，背靠招商局集团的另一家央企招商蛇口目前整体收入中，来自于园区与运营板块业务贡献为282.3亿元，占整体营收约22%；华润置地的TOP3目标如若能够实现，那将是一道值得期待的第二增长曲线。

华润置地的现实优势在于，干运营的活，它有丰富经验。正如刘爱明所说，产业地产类似于商业地产，运营是一种服务，产业生态本质上是服务。在这两个都以运营为主要抓手的业务，华润置地已经在其中一个证明了自己。在产业地产，它能够再造辉煌吗？

（作者：吴抒颖）

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